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隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，商品房買賣也越來越頻繁。2014年1-5月份，商品房銷售面積36070萬平方米，商品房銷售額23674億元，其中，住宅銷售面積下降9.2%，辦公樓銷售面積下降5.8%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長0.6%。商品房交易量越大，引發(fā)的問題也越多。例如，二手房如何辦理賣房委托手續(xù)、通過中介賣房辦理手續(xù)需要多久、賣房方的委托要有什么手續(xù)才能合法、外國人賣中國房的手續(xù)、離婚后賣房的手續(xù)等。
大家在賣房過程中，會遇到各種狀況，卷進各種麻煩里，如預(yù)先了解賣房手續(xù)的相關(guān)知識，才能游刃有余的解決這等疑難雜癥。
易法通就此特設(shè)“賣房手續(xù)”專題，由易法通十年經(jīng)驗專業(yè)律師為您解答。
賣房手續(xù)的注意事項，大家比較關(guān)注，因為現(xiàn)實存在的種種交易糾紛令買賣雙方不勝其煩，為了避免矛盾糾紛的發(fā)生，建議大家注意以下幾個方面：
一、選取正規(guī)且規(guī)模較大的中介
雖然隨著房產(chǎn)交易市場的日漸發(fā)展，中介交易正在一步步走向規(guī)范，許多市民在選擇購房時，一般都以正規(guī)且規(guī)模較大的公司作為第一選擇，一方面操作比較規(guī)范；另一方面房源也比較充裕。
二、獨家代理方式和一般方式的利弊
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房屋轉(zhuǎn)讓辦理過戶手續(xù)時，產(chǎn)權(quán)共有人必須全部親臨現(xiàn)場，如果產(chǎn)權(quán)人因故不能到現(xiàn)場，可以委托另外的產(chǎn)權(quán)人或非產(chǎn)權(quán)人辦理過戶手續(xù)。委托手續(xù)分兩種情況：
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生活中，賣房如果通過中介來完成交易，流程如下：
了解行情→放盤及贖樓→客戶看房→售樓談價→收定金簽合同→準(zhǔn)備交易資料→房產(chǎn)評估→辦理按揭→交稅費→過戶收首期款→出新證收尾款→交房。
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手續(xù)：產(chǎn)權(quán)人（委托人）持著包括共有人的身份證、房屋權(quán)屬證書和受托人的身份證一起到公證處開具《售房委托書》。
以下為大家提供售房委托書范本，供大家參考：
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第一，購房人員需要在中國居住滿一年。根據(jù)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》中“境外機構(gòu)和個人購房管理”規(guī)定所示，境外機構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機構(gòu)(經(jīng)批準(zhǔn)從事經(jīng)營房地產(chǎn)的企業(yè)除外)和在國內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時間超過一年的外國人可以購買符合實際需要的自用、自住的商品房，不得購買非自用、非自住商品房······
離婚后原共有房屋如何出售，一般情況下，生活中會遇到以下幾種情況：
1、原共有財產(chǎn)的房產(chǎn)在夫妻一方名下，且根據(jù)離婚協(xié)議，在得房一方名下，離婚后房屋如何出售？
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賣房手續(xù)是程序問題，除了程序問題之外，賣房還應(yīng)當(dāng)注意實體問題，律師提醒當(dāng)事人注意以下幾個方面：
一、明晰價款
賣房時應(yīng)當(dāng)約定清楚裝修、附屬物及家具、電器等是否包括在房價款中。出于稅收的考量，建議有關(guān)裝飾特別是可移動的裝飾物的轉(zhuǎn)讓可以另行簽訂合同。
二、合理分配稅費
實踐中房產(chǎn)買賣的稅費一般是由買受人承當(dāng)?shù)模虼嗽诤贤袑Υ藨?yīng)做明確約定。
三、有抵押情況的需提前通知
在出賣二手房前，應(yīng)當(dāng)在合理的期限內(nèi)將要出售的情況書面通知抵押權(quán)人，經(jīng)抵押權(quán)人同意方可出售。根據(jù)《物權(quán)法》第191條規(guī)定，抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。可見，房屋抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人即銀行同意的情況下出賣作為貸款抵押物房屋的，只要二手房購買人代抵押人向銀行還清全部借款的，作為抵押人的銀行應(yīng)當(dāng)同意當(dāng)事人之間的二手房買賣。
四、出租情況的需提前通知
因為房屋租賃人有優(yōu)先購買權(quán)。如果房屋出租的，出賣人應(yīng)將要出售的情況在合理的期限內(nèi)提前書面通知承租人，提前通知的合理的期限一般為三個月。
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